Изменения в Правила содержания общего имущества многоквартирных домов и Правила предоставления коммунальных услуг

с 1 января 2017 года

С 1 января 2017 года вступили в силу отдельные положения статьи 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Постановление Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498 "О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме".

Вышеназванными документами внесены изменения в

- Жилищный кодекс Российской Федерации,

- Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила N 354),

- Правила, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 14.02.2012 N 124 (далее - Правила N 124),

- Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденным Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 306 (далее — Правила №306),

- Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491).

Одним из самых важных изменений является изменение порядка начисления платы за коммунальные услуги и платы за содержание жилого помещения.

Так:

1. Плата за коммунальные услуги на ОДН, перенесена из платежей за коммунальные услуги в плату за содержание жилого помещения. Начисление оплаты за коммунальные ресурсы (горячая и холодная вода, электроэнергия), используемые на содержание общего имущества многоквартирного дома (ОДН), должно производиться в зависимости от выбранного способа управления МКД :

- При управлении МКД управляющей организацией (УК) - плата за ОДН включается в плату за жилое помещение и ее размер определяется расчетным путем с учетом норматива потребления соответствующего коммунального ресурса, утвержденного тарифа на коммунальный ресурс, площади помещений общего пользования (МОП) и площади жилых и нежилых помещений в МКД (пункт 29 правил №491).

- При управлении МКД управляющей организацией, отсутствием договора ресурсоснабжения (расторжением договора ресурсоснабжения), либо принятии собственниками решения о прямых платежах за КУ - плата за ОДН включается в плату за жилое помещение, при этом плату за коммунальную услугу, потребленную в жилом помещении — выставляет РСО.

- При непосредственном способе управлении МКД, а также в случае смены управляющей организации (договор управления не заключен), оплату за ОДН и плату за индивидуальное потребление выставляет гражданам РСО, при этом используются либо нормативы потребления соответствующих коммунальных ресурсов, либо при наличии приборов учета — показания приборов учета, в том числе общедомовых.

2. До утверждения нормативов потребления холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, но не позднее 1 июня 2017 г., при расчете размера платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в многоквартирном доме, применяются установленные министерством тарифного регулирования по состоянию на 1 ноября 2016 г. нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды (пункт 3 Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498).

3. Министерству конкурентной политики Калужской области необходимо в срок не позднее 1 июня 2017 г. утвердить нормативы потребления холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме с учетом изменений внесенных в Правила № 306 и и Правила № 354 (пункт 2 Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498).

4. Плата за водоотведение (за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме) — не начисляется до 01.06.2017., так как нормативы не установлены.

5. Плата за коммунальный ресурс на ОДН при включении в плату за содержание жилого помещения в квитанции отражается раздельно по каждому коммунальному ресурсу. Формулы для расчета и наименование услуги не приведены (п. 29 Правил № 491). (Предложение:«Содержание жилого помещения- электроэнергия», «Содержание жилого помещения- вода». Пример расчета размера платы на кв.м. жилого помещения (Rвода) определяется в следующем порядке : норматив КУ (Nвода = 0,0298 куб.м) умножаем на площадь помещений общего пользования (S моп=1000кв.м), умножаем на тариф (T вода=25,10 руб), делим на площадь жилых и нежилых помещений (Sжп=6000). Таким образом размер платы за содержание жилого помещения (вода) на 1 кв.м. жилого помещения составит 0,12 руб. за кв.м.).

6. Решения общего собрания собственников для первоначального включения платы за ОДН в плату за содержание жилого помещения не требуется.

7. Протоколы, ранее принятые собственниками с решениями о распределении коммунального ресурса (вода и электроэнергия) в размере превышающим нормативное потребление - не применяются . В последующем общее собрание собственников вправе принять решение об оплате сверхнормативного объема коммунального ресурса по показаниям общедомового прибора учета, при условии включения дополнительных работ в перечень работ, выполняемых по содержанию дома сверх минимального перечня, утвержденного Постановлением Правительства № 290.

8. При расчете платы за отопление МКД по нормативам отопления, в том числе «старым», то есть действующим до 2012 года предусмотрено применение повышающего коэффициента 1,5. В Калуге применяются нормативы, установленные до 2012 года. (Предложение - ввести по согласованию УК и РСО мораторий на применение повышающего коэффициента до начала нового отопительного периода 2017-2018 годов, за зимний и летний периоды (до сентября 2017 года) УК усилить разъяснительную работу с собственниками по оборудованию МКД счетчиками тепла).

9. УК наделены правом на опломбировку индивидуальных счетчиков (пункт 81.11. Правил №354), ранее таким правом управляющие организации не обладали, было достаточно акта о вводе прибора учета в эксплуатацию.

10. Введена обязанность исполнителей услуг (УК) на обеспечение оборудования МКД общедомовыми приборами учета (подпункт с) пункта 31 Правил № 354).

11. Правила №354 дополнены новым пунктом 56(2), который позволяет управляющей организации в случае отсутствия зарегистрированных в квартире граждан начислять плату на количество собственников этой квартиры.

12. Упрощена процедура составления акта о количестве проживающих граждан (нет необходимости делать запросы в УВД и миграционную службу) (п.58 Правил № 354).

13. Начисление платы за коммунальную услугу в случае выхода квартирного прибора учета из строя, несвоевременным указанием показаний прибора учета собственниками и иных случаях, предусмотренных правилами №354, по среднему значению производится только в течении 3 месяцев (ранее было — 6 месяцев), далее по нормативу с учетом применения повышающего коэффициента (п.59, п.60 Правил №354).

14. Перерасчет платы за КУ, начисленную по нормативу, в случае временного отсутствия граждан предусмотрен только в случае, наличия акта об отсутствии технической возможности для оборудования квартиры (помещения) счетчиком (п. 86 Правил №354). (Практически во всех квартирах (за исключением отдельных бывших общежитий) есть техническая возможность для установки квартирных счетчиков — перерасчет не предусмотрен).

15. Управляющая организация, ТСЖ ( исполнитель коммунальной услуги) в случаях, когда квартира не оборудована прибором учета (холодная, горячая вода, электроэнергия) вправе при расчетах с гражданами применять повышающий коэффициент 1,5 к плате за коммунальную услугу рассчитанную по нормативу. При этом сумма средств за нормативный объем ресурса (по нормативу- 100%) перечисляется в ресурсоснабжающую организацию, а сверх нормативная сумма (50%) - остается в распоряжении управляющей организации (ТСЖ). Направления использования средств, полученных от применения повышающего коэффициента УК, ТСЖ определяет самостоятельно, в том числе вправе направлять на погашение задолженности перед РСО.

16. РСО (исполнитель коммунальной услуги) в случаях, когда квартира не оборудована прибором учета (холодная, горячая вода, электроэнергия), вправе при расчетах с гражданами применять повышающий коэффициент 1,5 к плате за коммунальную услугу рассчитанною по нормативу, при этом все средства остаются в распоряжении РСО.

17. При наличии решения о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги, наличии договора ресурсоснабжения, а также в случае выставления квитанций на оплату за КУ РСО, объем коммунального ресурса, подлежащий оплате исполнителем (УК) по договору ресурсоснабжения в отношении многоквартирного дома, оборудованного коллективным (общедомовым) прибором учета, определяется как разница между объемом, определенным по общедомовому прибору учета и суммарным объемом, потребленным в квартирах. В случае если величина «потребленная в квартирах» превышает или равна величине «по общедомовому прибору учета», то объем коммунального ресурса, подлежащий оплате исполнителем по договору ресурсоснабжения принимается равным 0. В случае если величина «потребленная в квартирах» превышает или равна величине «по общедомомому счетчику», то объем коммунального ресурса, подлежащий оплате исполнителем по договору ресурсоснабжения за расчетный период, принимается равным 0. (подпункт а) пункта 21.1 Правил №124).

18. В случаях, если объем потребления коммунальной услуги и стоимость такой коммунальной услуги по общедомовому прибору ниже суммарной стоимости коммунальной услуги по квартирному потреблению — перерастет гражданам не производится (п.47.Правил №354 — утратил силу, так как плата за ОДН — в плате за содержание жилого помещения). Разница в суммах остается в распоряжении Исполнителя услуг — УК или РСО.

19. До 1 июня 2017 года: в отношениях между РСО и УК при отсутствии общедомового прибора учета при определении суммы оплаты за коммунальный ресурс, потребленный на ОДН, применение повышающего коэффициента к объему коммунального ресурса на общедомовые нужды - не правомерно . После утверждения нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (после 1 июля 2017 года) применении повышающего коэффициента 1,5. - правомерно (пп. ж) п. 22 Правил №124).

20. Введены штрафы в размере 50% на УК, РСО и расчетные центры. В случае нарушения исполнителем, в том РКЦ, порядка расчета платы за коммунальные услуги, повлекшего необоснованное увеличение размера платы, по обращению заявителя исполнитель обязан уплатить потребителю штраф в размере 50% величины превышения начисленной платы над размером платы, которую надлежало начислить (за исключением случаев, когда такое нарушение произошло по вине потребителя) (пункт 155.1 Правил № 354).

21. В платежном документе (квитанции) суммы от применения повышающего коэффициента, суммы начисленной пенни (в случаях предусмотренных законодательством) и суммы штрафов к исполнителям коммунальных услуг отражаются отдельными строками.

Выводы и предложения:

Рекомендовать управляющим организациям и расчетным центрам:

- в платежных документах на содержание жилого помещения за текущий расчетный месяц оплату за ОДН переименовать и указать: «Содержание жилого помещения- электроэнергия», «Содержание жилого помещения- вода», в квитанции в примечании или на оборотной стороне квитанции привести расчет размера платы. Пример расчета размера платы на кв.м. жилого помещения (Rвода) определяется в следующем порядке : норматив КУ (Nвода = 0,0298 куб.м) умножаем на площадь помещений общего пользования (S моп=1000кв.м), умножаем на тариф (T вода=25,10 руб), делим на площадь жилых и нежилых помещений (Sжп=6000). Таким образом, размер платы за содержание жилого помещения (вода) на 1 кв.м. жилого помещения составит 0,12 руб. за кв.м.): Rвода =0,029 * 1000 *25,10/6000=0,12 руб. за кв.м.

- УК (расчетным центрам) ввести отсрочку (мораторий) на применение повышающего коэффициента к расчету платы за отопление по нормативу до начала нового отопительного периода 2017-2018 годов. За зимний и весенне - летний периоды (до сентября 2017 года) УК усилить разъяснительную работу с собственниками по оборудованию МКД счетчиками тепла).

- в связи с тем, что начисление оплаты за ОДН на горячее водоснабжение УК , (расчетными центрами) в многоквартирных домах не производилось (за исключением многоквартирных домов оборудованных общедомовыми приборами учета) такой порядок сохранить, до утверждения новых нормативов до 01.06.2017 года).

Кроме того, рекомендовать расчетным центрам и управляющим организациям в платежных документах на содержание жилого помещения за текущий расчетный месяц разместить информацию о необходимости:

- своевременного проведения поверок индивидуальных приборов учета воды и электроэнергии с учетом периодичности установленной производителем;

- о необходимости оборудования жилых помещений индивидуальным приборами учета (холодной и горячей воды, электроэнергии) в случае отсутствия таковых;

- о необходимости принятия решения собственниками об оборудовании многоквартирных домов коллективными (общедомовыми) приборами учета коммунальных ресурсов, в том числе тепловой энергии в случае их отсутствия.